Arealsvikt – status etter 10 år med rettspraksis

Kvadratmeterpris

Ved kjøp av bolig er det mange faktorer som vektes mot hverandre hos den potensielle kjøper herunder beliggenhet, fasiliteter, tilstand og sist men ikke minst – størrelse. Det må kunne antas at når takstmenn, eiendomsmeglere og boligkjøpere gjør sine vurderinger av eiendommens markedsverdi, er kvadratmeterprisen i stadig økende grad blitt tommelfingerregelen som gir utgangspunktet for hele vurderingen. Deretter må de særlig fordeler eller ulemper ved den aktuelle bolig vektes – og man ender opp med en verditakst, en prisantydning eller et bud. Når så boligen viser seg å være mindre enn det areal som er opplyst – har kjøper da et krav mot selger?

 

Uriktige opplysninger

Det rettslige utgangspunktet for et eventuelt krav mot selger er lovregler om uriktige opplysninger ved eiendomssalg. Slike regler finner vi for brukte boliger i avhendingslovens § 3-8, og for nyoppførte boliger i bustadoppføringslovens § 27.

Reglene om uriktige opplysninger er generelle, og gjelder i utgangspunktet en hver uriktig opplysning. For at en uriktig opplysning skal kunne medføre et berettiget krav mot selger må man kunne «gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte».

I dagens boligmarked med kvadratmeterpriser fra snittet for alle solgte boliger i Norge på ca kr 31.000 (juni 2013) – og opp til snittet for leiligheter på Frogner i Oslo på nær det dobbelte – er det ikke unaturlig å tenke at selv et mindre avvik mellom det opplyste og det faktiske areal fører til at det blir et markert avvik mellom den pris som til slutt ble avtalt og den pris kjøper ville vært villig til å gi med det korrekte areal som utgangspunkt for sin vurdering.

 

Høyere toleranse for avvik

I avhendingsloven er det inntatt en særregel om arealsvikt i lovens § 3-3. Den bestemmelsen hever listen for når arealsvikt utgjør en mangel sett i forhold til uriktige opplysninger om andre feil eller mangler, og slår fast at arealsvikt likevel ikke utgjør en mangel med mindre arealet er «vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren». Det er påpekt direkte i lovteksten at denne bestemmelsen gjelder grunnarealet, tomten, og det var derfor tidligere uklart hvilken regel som skulle anvendes ved vurderingen av hvorvidt innendørs arealsvik utgjorde en mangel eller ei.

I 2002 ble spørsmålet behandlet av Høyesterett, og grunnprinsippet i den avgjørelsen har blitt lagt til grunn for den videre rettspraksis i de 10 årene som har gått siden dommen ble publisert.

 

Innendørs arealsvikt

Høyesterettsavgjørelsen fra 2002 legger til grunn at særregelen om arealsvikt ved tomt ikke gjelder for innendørs arealsvikt, men kommer likevel til at regelverket må forstås slik at ikke et hvert avvik vil kunne utgjøre en mangel som kan gi kjøper et krav etter regelen om uriktig opplysninger. Med henvisning til uttalelser i forarbeidene til loven hevet Høyesterett dermed listen også for innendørs arealsvikt.

Dette utgangspunktet er i etterkant av dommen blir drøftet – og til dels angrepet – av jurister og advokater i fagartikler og andre sammenhenger, men avgjørelsen har blitt fulgt opp lojalt av de øvrige domstoler og vil etter alt å dømme bli stående inntil lovgiver eventuelt tar tak i problemstillingen. Kritikken går oppsummert ut på at eventuell innendørs arealsvikt heller burde vurderes på samme måte som en hver annen uriktig opplysning.

 

Når utgjør avviket en mangel?

I dommen fra 2002 slås det fast at da den aktuelle leilighet viste seg å være 102 m2, og ikke 112 m2, var dette avviket på 8,9 % «klart […] et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel».

Siden den gang har tingretter og lagmannsretter landet rundt kommet til at avvik på henholdsvis 5,6 %, 5,6 %, 6,2 %, 6,9 %, 7,6 %, 8,75 %, 9,7 %, 12 % og 17,6 % utgjorde en mangel for de aktuelle boliger.

Arealavvik lavere enn dette har blitt vurdert ikke å utgjøre mangler – eksempler her har vært saker der arealavviket er i området 2 – 4 % målbart areal, og noe større om man ser på avviket i forhold til samlet areal. Dette har særlig vært tilfellet for loftsleiligheter og andre boliger der de mer spesifikke regler for arealmåling kommer inn i bildet.

 

Strengere for de profesjonelle

For profesjonelle aktører – og da gjerne ved kjøp av større enheter som hele leiegårder – har rettspraksis vært noe mer restriktiv. Flere avgjørelser har slått fast at andre faktorer som leieinntekter, antall leiligheter ved mulig ombygging mv har vært mer avgjørende enn innvendig areal ved fastsettelse av kjøpesummen. Det er også stilt strengere krav til kjøpers undersøkelsesplikt. Avvik på henholdsvis 5 %, 8,3 % og i overkant av 10 % i tre forskjellige saker angående hele leiegårder ble ikke ansett som en mangel, samtidig ble et avvik på 8 % fra oppgitt boligareal ved en bygård i Oslo sentrum ansett som en mangel i en annen sak.

 

Andre vilkår for fritidseiendommer

I disse ferietider kan det være verd å merke seg at et avvik på 11-12 % for en fritidseiendom ikke ble ansett tilstrekkelig. At en strandlinje viste seg å være 40 meter, og ikke «ca 60» er i et konkret tilfelle heller ikke blitt ansett som en mangel i juridisk forstand.

 

Prosentsats?

Ut fra et prosessøkonomisk synspunkt ville det vært hensiktsmessig med en fast prosentsats, som klargjør hvor grensen går for hvilke avvik en kjøper må tåle, og hvilke som utgjør en kjøpsrettslig mangel.

En ulempe med en slik regel er at den bryter med vilkåret om at det manglende arealet må ha «virket inn på avtalen». En fast prosentsats vil også innebære at det ikke kan gjøres individuelle vurderinger relatert til slikt som boligens størrelse, beliggenhet og type bygg. Det følger av rettspraksis at det skal mindre til for at det foreligger mangel ved små boliger og boliger i pressområder. Motsatt skal det mer til for å konstatere arealsvikt ved salg av fritidseiendommer. Slike vurderinger kan vanskelig gjøres dersom det etableres en fast prosentsats.

 

Artikkelen er skrevet av

Arne
Sørsdahl

partner | advokat

Knut
Hodneland

partner | advokat