Boligutvikling eller slang i Oslos eplehager?

«Småhus» – store utfordringer

Det har gått mange år siden villaområdene i Oslo utelukkende bestod av nettopp det – villaer på store åpne eiendommer med tilhørende eplehager. Sakte men sikkert er eplehagene blitt bebygget med flere eneboliger – og også ett og annet rekkehus – på tomter fraskilt de opprinnelige villaeiendommene.

Presset på boligmarkedet i hovedstaden øker tilsynelatende uten ende, og det bygges nytt der det bygges kan. Prognosene for Oslos befolkningsvekst viser at utbygging av de opprinnelige villaområdene må påregnes også i fremtiden.

Utbygging av eplehager engasjerer mange. Uenighet om hva som skal tillates oppført i eplehagen har ført til en rekke konflikter av naborettslig art og langvarige offentligrettslige prosesser. I 2006 ble «Reguleringsbestemmelser for småhusområder i Oslos ytre by» vedtatt av bystyret. I sitt siste møte før sommerferien ble det vedtatt en rekke endringer i denne reguleringsplanen.

 

Grønt og skånsomt

Småhusplanen omfatter det vesentligste av boligarealet i de vestlige og nordlige bydelene i Oslo, foruten områder på Grorud og Nordstrand.

Bystyrets ferske vedtak fastsetter nye regler for hvilke hensyn som skal legges til grunn ved plassering av ny bebyggelse, og for eventuell terrengtilpasning som må foretas i sammenheng med den nye bebyggelsen. De nye reglene medfører at ny bebyggelse i enda større grad enn tidligere må speile det nærområdet det bygges i.

Etter de nye reglene slår dette begge veier – er det allerede utbygget på nabotomtene med «større bygningsvolumer» må også ny bebyggelse samles på samme måte – og vice versa. Endringene i planen omfatter også en noe mer konkret angivelse av hva som skal forstås med planens begrep «nærområde».

Grøntdrag som går over flere eiendommer skal ha et særlig vern ved utforming og plassering av ny bebyggelse, og store trær er gitt et særlig vern.

 

Likt – men ingen kopi

Ved siden av en programerklæring om at nybygg skal ha god «bruksmessig, fysisk og estetisk kvalitet» fastslår den endrede planen at det vesentligste av arkitektoniske grep («formingsfaktorer») skal hentes fra eksisterende bebyggelse. Forutsetningsvis skal flertallet av faktorene høyde, lengde, bredde, grunnflate, volumoppbygging, takform og materialbruk hentes fra eksisterende nabolag.

Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune har ikke tatt sommerferie, og en foreløpig veiledning til endringene i Småhusplanen er allerede publisert på etatens nettside. Her fremkommer det at «hentes fra» ikke må forveksles med «direkte kopiering». Det kan likevel ikke være tvil om at denne endringen legger klare begrensninger på så vel arkitektens som utbyggers frihet ved planlegging og utforming av ny bebyggelse.

 

Mer konkrete begrensninger

Blant øvrige endringer i planen som kan påvirke nye utviklingsprosjekter kan nevnes begrensingen på 30 % av tomtens areal for anlegg under bakken. Videre skal slike anlegg etter den nye planen plasseres «i hovedsak under bygningens fotavtrykk». Plan- og bygningsetaten legger til grunn at det «betyr minst 80 %».

 

Nødventil?

Selv om den planlagte nye bebyggelsen bryter med den eksisterende bebyggelsen i nærområdet, finnes det en åpning i reguleringsplanen for at slike større endringer likevel kan aksepteres. Forutsetningen er at endringen kan «videreføres over flere eiendommer» – og på den måten skaper en ny og «enhetlig bebyggelsesstruktur». Dette er en bestemmelse som vi antar vil være særlig aktuell å benytte seg av for store utbyggere og utviklere, og utbyggere og utviklere med et langsiktig perspektiv.

 

Både – og?

Tiden vil vise om kommunen ved disse endringene i Småhusplanen oppnår det som oppfattes som et ønske om å få både i pose og sekk: en fortsatt fortetting og utbygging også av Oslos ytre by, samtidig som trær, grøntdrag, bevaringsverdig bebyggelse og eksisterende bebyggelsesstruktur beholdes.

Fra et juridisk ståsted er det i utgangspunktet alltid positivt at regelverk oppdateres, tilpasses og konkretiseres. Samtidig er Småhusplanen i oppdatert utgave ingen ABC der svaret på samtlige spørsmål ligger klart i teksten. Det blir derfor spennende å følge med på hvordan de endrede bestemmelsene i planen vil bli praktisert.

Vi ser frem til den videre utvikling av Oslo og dette rettsområdet – og avslutter med et spørsmål: står de gamle strøksservituttene svekket tilbake etter endringene i Småhusplanen – eller har endringene styrket vernet av eplehagen?

Artikkelen er skrevet av fast advokat Ingrid Therese Hopsø og advokatfullmektig Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Forfattere

Knut
Hodneland

partner | advokat

Ingrid Therese
Hopsø

advokat