Eiendomstransaksjoner via hjelpeselskap

Bakgrunn

Overdragelse av fast eiendom utløser justeringsplikt. Det innebærer at fradragsført inngående merverdiavgift skal tilbakebetales til staten. Slik tilbakebetaling kan unnlates dersom erververen i stedet overtar justeringsforpliktelsen. Imidlertid kan ikke justeringsforpliktelsen overføres via et hjelpeselskap.

Bruk av hjelpeselskaper ved fisjonfusjon

En mye benyttet transaksjonsform ved overdragelse av fast eiendom er såkalt fisjonfusjon og bruk av hjelpeselskap. Ved fisjonfusjon overføres ikke den faste eiendom direkte fra selskap A til selskap C, men ved at selskap A (ved fisjon) overdrar eiendommen til hjelpeselskap B. Deretter innlemmes hjelpeselskap B i selskap C (ved fusjon). Overdragelsen til hjelpeselskap B er således kun en mellomstasjon før endelig overføring til selskap C.

Hjelpeselskapet ikke mva-registrert

Hjelpeselskap B er normalt ikke et registrert avgiftsubjekt. Hjelpeselskap B oppfyller dermed ikke vilkårene for overtakelse av justeringsforpliktelsen. Selskap A vil i slike tilfeller måtte foreta samlet justering og tilbakebetaling av fradragsført avgift. Justeringsforpliktelsen kan ikke overdras til endelig mottaker – selskap C, selv om selskap C’s bruk av den faste eiendommen er identisk med den bruk som ble utøvet av selskap A.

Både skattereglene, regnskapsreglene og reglene om dokumentavgift legger til grunn kontinuitet ved slike transaksjoner – men slik er det altså ikke for merverdiavgiften.

Den manglende adgangen til å overføre justeringsforpliktelse/rett ved bruk av hjelpeselskap øker partenes kostnader og man oppnår heller ikke den kontinuitet som justeringsbestemmelsene er ment å ivareta. Det er derfor et behov for å endre avgiftsreglene på dette punkt.

Forslag

Skattedirektoratet sendte derfor nettopp ut et høringsforslag om å utvide adgangen til å overta justeringsforpliktelsen. Høringsfristen er satt til 3. september 2012 og det er foreslått at endringsforskriften trer i kraft straks den blir vedtatt.

Utvidet adgang til å overføre justeringsforpliktelsen

Forslaget går ut på at overdragelsen (fisjonen) fra overdragende selskap A til hjelpeselskapet B (eventuelt til hjelpeselskap B1, B2 osv.) kan skje uten at det inntrer plikt til samlet justering.

Vilkåret er at den midlertidige mottaker av den faste eiendommen (hjelpeselskap B eventuelt også hjelpeselskap B1, B2 osv.) innen samme avgiftstermin som overdragelsen, fusjonerer med en mottaker (selskap C) som oppfyller vilkårene for å overta justeringsforpliktelsen. Dette innebærer at ny mottaker må bli et registrert avgiftsubjekt senest i samme avgiftstermin som første overdragelse skjer.

Forslaget gjelder også ved overføring av fast eiendom før fullføring. Også andre kapitalvarer enn fast eiendom omfattes, men forslaget antas å få størst betydning for eiendomstransaksjoner. Også overføring av justeringsrett omfattes av forslaget. Her er det et tilleggsvilkår at den midlertidige mottakeren ikke tar den faste eiendommen i bruk.

Solidaransvar – rykk tilbake til start?

Det er viktig å merke seg at Skattedirektoratet foreslår at overdrageren og samtlige mottakere som er involvert vil bli solidarisk ansvarlige for justeringsforpliktelsen knyttet til den faste eiendommen.

Forutsatt at de nye reglene vedtas slik de foreligger i dag innebærer altså solidaransvaret at selskap A likevel ikke helt blir kvitt sin justeringsforpliktelse. Dersom justering utløses og hjelpeselskap B og selskap C ikke betaler, kan Staten gå på den gamle eieren av eiendommen (selskap A) for hele momsbeløpet.

Selv om den gamle eieren av eiendommen har overført justeringsforpliktelsen til den nye eieren, kan altså den gamle eieren ikke nødvendigvis sove godt om natten av den grunn.

Det er derfor grunn til å tro at dette forslaget – slik det nå lyder – ikke alene er tilstrekkelig for å løse momsutfordringen ved fisjonfusjon av fast eiendom. For å redusere selskap A’s risiko vil partene måtte vurdere ulike mekanismer ved verdsettelsen, garantier, escrow etc.