Krangel i sameiet? Nå vil regjeringen rydde opp

Fra tid til annen har man kunnet lese triste fortellinger om lykkelig uvitende leilighetseiere som nær sagt ut av det blå får rede på at boligen deres slett ikke er noen bolig, og heller ikke lovlig å bo i. Da kan fort den største investeringen man har gjort i livet også bli den dårligste – og man blir stående både på bar bakke og uten tak over hodet.

Dette har kunnet skje fordi det etter gjeldende lover og regler er en svært begrenset kobling mellom reglene om hvilke krav som stilles for at noe skal kunne brukes som bolig, og reglene som stilles for at man skal kunne opprette en boligseksjon.

Like før jul kom regjerningen på banen med forslag til ny lov om eierseksjoner som vil kunne være av stor økonomisk og praktisk betydning for enhver som bor eller planlegger å bo i en seksjonert bolig.

Hva er egentlig en eierseksjon

En eierseksjon er det formelle navnet på enkeltleiligheter, kontor- og forretningslokaler, parkeringskjellere og andre adskilte bruksenheter med individuelle eiere – som i fellesskap eier selve bygningsmassen og fellesarealer som oppganger og inngangsparti i tillegg til tomten som bygningsmassen står på.

Et eierseksjonssameie skiller seg fra et ordinært tingsrettslig sameie ved at den enkelte seksjonseier har en helt eksklusiv rett til å disponere over sin egen seksjon, samtidig som han eller hun eier en ideell andel av hele eiendommen. I et tingsrettslig sameie eier man en ideell andel av det hele – men kan disponere over hele eiendommen i tråd med den eierbrøken man måtte ha. Eier to personer en hytte i fellesskap utgjør det et tingsrettslig sameie, og her disponerer hver av eierne kanskje hele eiendommen fra 1. juli til 30. juni annethvert år, og ikke hver sin separate halvdel av hytten.

Større boligbygg som ikke er seksjonert er gjerne organisert som borettslag, og her er eierforhold, rettigheter og plikter løst på en litt annen måte og regulert av borettslagsloven.

Tydeligere om vedlikeholdsansvar

Hvem som har ansvar for vedlikeholdet av hva har vært et gjentagende spørsmål for alle som bor i et eierseksjonssameie og for oss som har dette som fagfelt. Skal de som ikke har balkong betale for rehabiliteringen av balkongene? Må de som bor i 1. etasje betale for heisen? Skal han i fjerde betale for at det dreneres, og skal hun i kjellerleiligheten betale for utbedring av lekkasje på loftet?

Lovforslaget som nå ligger til behandling på Stortinget tar ikke sikte på å etablere nye regler for vedlikeholdsplikten, men forsøker å lovfeste de prinsipper som domstolene har fastsatt gjennom gjentatt tolkning av dagens lovregler. Kort fortalt har eierseksjonssameiet – altså alle enhetene i fellesskap – ansvar for alle fellesarealene, og den enkelte seksjonseier har vedlikeholdsplikten for den enkelte seksjon. Det er likevel nettopp grensedragningen mellom seksjonene og fellesarealene som ofte blir problematisert, og departementet går nærmere inn og omtaler typetilfeller som vinduer og ytterdører, rør og sluk på våtrom. I selve lovforslaget er det inntatt en lang oppramsing av hva som omfattes av den enkeltes vedlikeholdsplikt, og lovforslaget har også gitt en ny og omfattende bestemmelse vedrørende hvilke forpliktelser som påhviler fellesskapet i tillegg til en generell bestemmelse om at vedlikeholdsplikten «omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt».

Lovforslaget omfatter også nye regler med avklaring og lovfesting av erstatningsansvar ved brudd på vedlikeholdsplikten.

Slutt for ulovlige «boligseksjoner»

En tettere kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven er av de spørsmålene som Kommunal- og moderniseringsdepartementet har lagt størst vekt på både i arbeidet med forslag til ny lov og i omtalen av lovforslaget. Vi har fulgt prosessen hos departementet tett, og har også levert en særlig utredning om blant annet dette spørsmålet.

Den viktigste endringen på dette området er et nytt vilkår for seksjonering til boligseksjon – at «hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven». Sammen med videreføringen av regelen om at en boligseksjon må ha «kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel» vil dette forhåpentlig føre til at man unngår nye triste historier om dem som har kjøpt «katta i sekken».

Den minimumsløsning for kobling mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven som departementet landet på i dette spørsmålet, oppfattes som en god løsning på et problem som i noen enkeltsaker har medført svært uheldige konsekvenser. Samtidig er det etter vårt syn en klar fordel at man ikke valgte en løsning som koblet seksjonering til bolig opp mot de til enhver tid gjeldende regler etter plan- og bygningsloven. Det ville i praksis hindret seksjonering av nær sagt alle eldre bygg.

Tvangsseksjonering

Det er ikke uvanlig at seksjonering av flermannsboliger stanses av uvilje fra en eller flere eiere. På bakgrunn av dette foreslår departementet at det etableres en ensidig rett til seksjonering for enkelteiere i slike boliger som ønsker seksjonering.

Den praktiske gjennomføringen av en slik «tvangsseksjonering» mot andre eieres vilje er regulert i detalj i lovforslaget, med regler om at alt fra videreføring av eksisterende stemmerettsregler og avtaler om enebruksrett via praktiske saksbehandlingsregler til bestemmelser om midlertidig unntak fra standardkravene for boligseksjoner med tilhørende krav til tinglysing av erklæring om fremtidig plikt til standardheving.

For dem som i dag er deleier av en slik eiendom og for eksempel har vanskeligheter med salg eller belåning av den ideelle andel man eier, er lovforslaget en god nyhet.

Forenklet organisering av eierskapet til p-plasser

Et punkt der vi har erfart store forskjeller fra kommune til kommune er håndteringen av dagens regelverk om organiseringen av parkeringsplasser, og særlig ved etablering av parkeringskjellere. Her gir lovforslaget nye regler, og gir utbyggere og andre som oppretter nye eierseksjonssameier økt frihet og flere valgmuligheter når det gjelder fordeling av eierskapet til den enkelte p-plass eller hele parkeringskjellere. I departementets beskrivelse av den valgte løsning påpekes det at en oppdeling av et garasjeanlegg i flere seksjoner krever at hver seksjon har «egen inngang». Akkurat dette punktet synes å være et skritt i feil retning fra dagens ordning, der enkel adskillelse av de forskjellige delene av et garasjeanlegg og adkomst gjennom andre deler av anlegget ikke har vært til hinder for en god og rydding fordeling av eierskapet ved opprettelse av flere seksjoner.

Andre foreslåtte endringer

Det nye lovforslaget omfatter også en rekke andre større og mindre endringer.

For utbyggere, arkitekter og tilknyttede fag er det verdt å merke seg at departementet foreslår klarere regler rundt hva som er kommunenes oppgaver i en seksjoneringssak, og kommunene skal etter forslaget ikke lenger vurdere hvorvidt oppdelingen av seksjoner er «formålstjenlig» eller ei.

Etter gjeldende regler har leietakere i bygg som ikke er seksjonert en kjøperett dersom utleieren velger å seksjonere bygget til enkeltleiligheter. Regelen ble foreslått opphevet av et flertall i lovutvalget, og departementet har valgt å gå inn for et slikt forslag. Dette åpner muligheter for dem som sitter med useksjonerte utleiegårder.

En regel som ikke foreslås endret er forbudet mot å kjøpe mer enn to boligseksjoner i samme sameie. Regelen er ment være til hinder for at store deler av et eierseksjonssameie består av utleieboliger, men regelen kan relativt enkelt omgås og ble foreslått opphevet av det lovutvalget som vurderte revisjon av gjeldende lov.

Uløste spørsmål – og veien videre

Noen spørsmål står uløst også med dette lovforslaget. Det gjelder særlig behovet for regler tilpasset de minste eierseksjonssameiene – slik som to-, tre- og firemannsboliger – og for utvikling og utbygging av eierseksjonssameier helt over i den andre enden av skalaen, altså de store kvartalsutbyggingene i byene som gjerne går over lang tid og som bringer med seg en rekke juridiske utfordringer og problemstillinger knyttet til forholdet mellom utbygger, eierseksjonssameiet og eiere av de leiligheter som allerede er ferdigstilt og tatt i bruk.

Kostnadsfordelingen i eierseksjonssameier skjer som hovedregel etter det som kalles sameiebrøken. Over tid kan det i et eierseksjonssameie ha skjedd omfattende utbygging, endringer, og påbygg – slik at eierbrøken ikke lenger speiler den faktiske situasjonen. Endring av brøken krever samtykke fra den enkelte seksjon som da tillegges en økt andel av felleskostnadene. Borettslagsloven løser dette med en generell regel om at fordelingen av felleskostnadene kan endres dersom det har vært «vesentlige endringer» fra fordelingen ble fastsatt, og en slik regel ville nok løst en rekke konflikter også for eierseksjonssameiene.

De senere årene har vi også erfart at presset i eiendomsmarkedet har ført til en økning i etableringen av et stort antall hybler inne i eksisterende boligseksjoner, ofte til stort bryderi for de øvrige beboere. Regulering og eventuell begrensning av dette vil gripe inn den frihet man har som seksjonseier – men ville på den annen side bidratt til klarere rammer og lavere konfliktnivå i en rekke eierseksjonssameier landet rundt. Departementet har pekt på at dette kan løses av kommunene gjennom reguleringsplaner, men vi er usikre på om det er riktig verktøy for det problemet.

Lovforslaget forventes behandlet i løpet av våren 2017, og vil da kunne antas å tre i kraft enten fra 1. juli i år eller fra 1. januar neste år. Vi har begynt forberedelsene allerede.

 

Denne artikkelen er også publisert på Hegnar.no.

Forfatter

Knut
Hodneland

partner | advokat