Økt usikkerhet om dokumentavgift

Utgangspunktet

Ved tinglysning av overdragelse av fast eiendom, skal det betales dokumentavgift på 2,5 %. Utgangspunktet er at dokumentavgiften beregnes av salgsverdien av den faste eiendommen. Ved fastsettelse av salgsverdien inngår selve tomta og bygninger og faste anlegg som står på tomtegrunnen.

Det er den formelle overdragelsen (altså selve tinglysingen) som utløser plikt til å betale dokumentavgift, og ikke det at eiendommen skifter eier. Det er derfor eiendommens salgsverdi på tidspunktet for tinglysingen som skal legges til grunn for avgiftsberegningen. Dette har fremgått eksplisitt av Toll- og avgiftsdirektoratets eget rundskriv om dokumentavgiften siden 1999. Dessuten kom et enstemmig Høyesterett i 2008 til samme konklusjon; det er verdien på tinglysningstidspunktet som skal legges til grunn for beregningen av dokumentavgiften.

Verdien oppgitt i skjøte legges til grunn

I skjøtet som ligger til grunn for tinglysningen, skal verdien på eiendommen oppgis. Statens kartverk hadde i 2007 mer enn 180 000 eiendomsoverdragelser til tinglysning. Statens kartverk legger derfor i de aller fleste tilfeller til grunn den verdien som oppgis i skjøte som sendes inn til tinglysing, som grunnlag for beregningen av dokumentavgiften. I forskriften til dokumentavgiftsloven står det at eieren av eiendommen «etter beste skjønn» skal fastsette avgiftsgrunnlaget «slik at det svarer til eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet». I dokumentavgiftsloven framgår det at kartverket kan fastsette en høyere verdi dersom den oppgitte verdien «åpenbart er for lav». En sikkerhetsventil må man jo ha dersom noen oppgir juksebeløp på skjøtet.

Høyesteretts kjennelse i 2008

Spørsmålet for Høyesterett i 2008 var om beregning av dokumentavgift skulle bygge på historisk verdi – typisk det som kjøperen betalte da eiendommen ble ervervet – eller markedsverdien på tinglysningstidspunktet. Saken dreide seg om en eiendom som ble ervervet i 1989, men tinglyst først 18 år senere. Høyesterett konkluderte med at det var verdien på tinglysingstidspunktet som skulle legges til grunn. Og etter 18 år var verdien på eiendommen adskillig større enn på kjøpstidspunktet, og dokumentavgiften ble tilsvarende høyere.

Høyesteretts viste til lovens ordlyd, forarbeidene, lovens «innretning og system», det forhold at avgiften er fiskal (skal skaffe staten inntekter), og at regelen skal være enkel å praktisere, som begrunnelse for at det er markedsverdien på tinglysningstidspunktet som skal legges til grunn ved beregningen av avgiften, ikke den historiske kjøpesummen.

Fersk kjennelse fra Borgarting lagmannsrett

Den 15. januar 2015 avsa Borgarting lagmannsrett en kjennelse som likevel legger den historiske kjøpesummen til grunn. Dommen er rettskraftig.

Saken var i korte trekk følgende:
En kjent eiendomsinvestor i hadde 2008 et byggeprosjekt på Tåtøy i Kragerø. I forbindelse med dette prosjektet ønsket han å kjøpe naboeiendommen. Naboeiendommene hadde boplikt og hadde verken innlagt vann eller kloakk. Eiendomsinvestoren hadde imidlertid interesse i å skaffe seg den aktuelle naboeiendommen for å kunne gjennomføre byggeplaner på sin egen eiendom ved siden av. Naboeiendommen var ikke lagt ut for salg, men han tok kontakt med eieren, og fikk i 2008 kjøpt denne for kr 6.750.000.

I 2014 – altså 6 år etter kjøpet – sendte eiendomsinvestoren inn skjøte for tinglysning. Han hadde nå fremskaffet to uavhengige takster som fastsatte dagens verdi på det åpne markedet til kr 1.300.000. Dette var altså den pris som en tenkt kjøper antas å ville ha betalt for eiendommen i dag.

Etter en samlet vurdering fant lagmannsretten at det måtte være korrekt lovanvendelse at beløpet på kr 6.750.000 – altså tilsvarende historisk salgspris – skulle legges til grunn for avgiftsberegningen på tinglysningstidspunktet. Det er grunn til å merke seg at retten slett ikke begrunnet dette med at takstene var «åpenbart for lav», men at historisk salgspris fra 2008 var identisk med det eiendomsinvestoren ville ha betalt for eiendommen dersom han skulle kjøpt den i 2014.

Lagmannsrettens begrunnelse

Som nevnt, la Høyesterett vekt på at regelen skulle være enkel å praktisere. Med det høye antallet eiendomsoverdragelser Statens kartverk har til tinglysing hvert år, er derfor det enkleste og mest praktisk at det er verdien på eiendommen oppgitt skjøtet på tinglysingstidspunktet, som danner grunnlaget for dokumentavgiften.

Lagmannsretten la imidlertid til grunn at salgsprisen var enda enklere og enda mer praktisk og uttalte at:

«Sett i forhold til senere avgitte verdiantydninger, er salgsvederlaget håndfast og bevislig. Enkle verdivurderinger kan i forhold til dette aldri være annet en skjønnsbasert. At avgiftsberegningen skal være enkel å praktisere slik det er angitt i den refererte Høyesterettsdom [fra 2008, min anm.], understøtter lagmannsrettens konklusjon om at det er det konstaterbare som skal legges til grunn. Dette med mindre det foreligger klare holdepunkter for annet. De framlagte verdivurderinger er i så måte ikke tilstrekkelige. Dersom man åpner for et avvik fra et konstaterbart salgsvederlag, vil det også oppstå vanskelige bevisvurderinger og avgrensninger.»

Videre mente lagmannsretten at de rettslig sett la til grunn markedsprisen på tinglysingstidspunktet i 2014, og at den – i eiendomsinvestorens tilfelle – var identisk med det han betalte i 2008. Lagmannsretten uttalte at:

«Ved avgjørelsen har lagmannsretten lagt vesentlig vekt på at rekvirenten betalte det nevnte beløp i 2008. Dette var hva han var villig til å betale. Dette er «salgsverdien» i lovens forstand. I denne kontekst er det uten betydning at eiendommen ikke var lagt ut for fritt salg. Det Tollefsen var villig til å betale, var også det selger kunne oppnå i markedet. Det er følgelig heller ikke avgjørende at kjøper betalte en betydelig overpris basert på egne særinteresser. I forhold til markedsverdien er det tilstrekkelig å konstatere at han de facto var villig til å erlegge en kjøpesum i den angitte størrelsesorden.»

Rent teknisk prøver lagmannsretten å få sin lovtolkning til å passe inn i de retningslinjer som Høyesterett hadde staket ut. Samtidig måtte retten påpeke at denne konkrete saken dreide seg om noe helt annet enn det som var løst av Høyesterett i 2008. På den ene siden sier lagmannsretten at dommen fra 2008 kun løste de situasjonene hvor verdien på tinglysningstidspunktet var høyere enn den historiske prisen. I denne saken var det jo motsatt. Samtidig sier lagmannsretten at det ikke er noen holdepunkter for at eiendomsinvestoren ikke ville betalt den samme overpris i 2014 som han betalte i 2008 – altså at markedsprisen på tinglysingstidspunktet er lik historisk pris.

Økt usikkerhet

Avgjørelsen synes å være tilpasset denne konkrete og nokså spesielle saken. Avgjørelsen antas derfor å ha redusert prinsipiell betydning. Lagmannsrettens kjennelse har likevel medført økt usikkerhet på et område hvor Høyesterett har slått fast at det skal være høy grad av forutberegnelighet. Eksempelvis er det uklart hva konsekvensene vil bli av følgende uttalelse fra lagmannsretten:

«Konsekvens- og avgiftstekniske hensyn tilsier også at situasjonen ikke bør behandles annerledes enn om tinglysing hadde skjedd i nær sammenheng med kjøpet……»

Hva betyr egentlig det? Er ikke denne uttalelsen vanskelig å forene med Høyesteretts avgjørelse fra 2008? Dersom man kjøper en eiendom i et stigende marked og venter i 18 år før man tinglyser, vil eieren da kunne påberope seg «konsekvens- og avgiftstekniske hensyn» som støtte for at den historiske og lavere prisen legges til grunn for beregningen av dokumentavgift? Kan en slik eier hevde at hans situasjon «ikke bør behandles annerledes enn om tinglysing hadde skjedd i nær sammenheng med kjøpet»? Hvor høye er kravene til at man i et stigende marked må ha «klare holdepunkter» for å avvike fra den historiske salgsprisen?

Eller er det slik at lagmannsretten egentlig mener at det avgiftstekniske beregningsgrunnlaget alltid er det høyeste av de to beløpene? Dersom den historiske prisen er høyest så legges den til grunn, men dersom markedsverdien på tinglysningstidspunktet er høyere, så legges den til grunn? I så fall er det nok ikke 100 % sikkert at lagmannsretten har lagt seg på riktig juss.

En mann – ett marked

For oss som ikke var tilstede i lagmannsretten, men bare forholder oss til domsreferatet er det vanskelig å fri seg fra tanken om at lagmannsretten egentlig mente at eiendomsinvestoren utgjorde et velfungerende marked i seg selv og at han ville slippe for billig unna dersom man slavisk fulgte retningslinjene fra Høyesterett. Enkelte vil kunne hevde at lagmannsretten kanskje har strukket både juss og faktum noe langt i saken.

 

Forfatter

Frode
Heggdal Larsen

partner | advokat