Utleie – endelig nye regler?

Behovet for nye regler
Dagens regler om krav til særskilt søknad om frivillig registrering av utleievirksomhet, kan gi svært uheldige utslag.

I flere tilfeller har ordinært avgiftsregistrerte virksomheter startet med utleie av fast eiendom, men i god tro «glemt» å søke om særskilt frivillig registrering, og likevel opptrådt som om utleien var avgiftspliktig.

De typiske tilfellene har vært der morselskap har latt en datter benytte lokalene (samlokalisering) eller butikken som legges ned og leier ut lokalene i stedet. Videre er det ikke uvanlig at virksomheter nedskalerer produksjonen og leier ut de delene av lokalene som ellers ville stått tomme eller at man foretar en omorganisering til eiendomsselskap og driftsselskap – uten at man tar høyde for at man i realiteten etablerer et utleieforhold. Det er videre eksempler på at kjedespissen leier lokaler i kjøpesentre og i realiteten fremleier disse til medlemmene i kjeden.

En utleier, som ikke er frivillig registrert i tillegg til sin ordinære avgiftsregistrering, har etter dagens regler ikke rett til fradrag for inngående avgift på anskaffelser til utleievirksomheten og må tilbakeføre fradraget. Utleier som ikke er frivillig registrert har heller ikke anledning til å oppkreve merverdiavgift av husleien.

Denne formalfeilen har kostet mange utleiere dyrt, har i sannhet vært «liten tue som velter stort lass».

Ikke krav til søknad
Den 24. september 2013, sendte Finansdepartementet ut et høringsforslag om endringer i merverdiavgiftsloven. Kjernen i forslaget er at kravet til særskilt søknad om frivillig registrering for utleie av fast eiendom for virksomheter som allerede er ordinært registrert, oppheves.

Dette er foreslått gjennomført ved at ordinært avgiftsregistrerte virksomheter også anses som frivillig registrert for utleie av fast eiendom «dersom utleieforholdet behandles som merverdiavgiftspliktig».

Finansdepartementet uttaler at hvorvidt vilkåret «behandles som merverdiavgiftspliktig» er oppfylt, beror på en konkret helhetsvurdering.

Vi antar at dette innebærer følgende:

Bygg som er ferdigstilt:
Dersom en ordinært avgiftsregistrert næringsdrivende ønsker at utleieforholdet skal anses avgiftspliktig, må han utstedte husleiefaktura med spesifikasjon av merverdiavgift. Salgsdokumentet (fakturaen) vil da tilkjennegi at utleieren ønsker at leieforholdet omfattes av den frivillige registreringen.

Bygg under oppføring:
For bygg under oppføring vil det normalt ikke utfaktureres husleie før ved overtagelse. I disse tilfellene foreslår departementet at det er den eller de inngåtte leiekontrakter som vil dokumentere om utleier ønsker å anse utleieforholdet som avgiftspliktig. Det må derfor fremgå av leiekontrakten(e) at husleien vil blir fakturert med tillegg av merverdiavgift.

For virksomheter som ikke allerede er ordinært registrert, men som ønsker å bli frivillig registrert, må – for å få et momsnummer – nødvendigvis fortsatt søke om slik frivillig registrering.

Virkningstidspunkt
Etter dagens regler er det slik at en søknad om særskilt frivillig registrering for utleie av fast eiendom gjelder fra og med den momsterminen søknaden er datert.

Departementet foreslår at virkningstidspunktet kan settes seks måneder tilbake i tid fra søknadstidspunktet.

For utleiere som allerede er ordinært registrert, og hvor det etter forslaget ikke lenger vil være krav om særskilt søknad, knyttes virkningstidspunktet til seks måneder før avgiftsbehandlingen av utleieforholdet ble «tilkjennegitt».

Som eksempel på slik tilkjennegivelse, nevner departementet at hvis en utleier med ordinære momsterminer, utfakturerer husleie med merverdiavgift i august, vil utleier bli ansett frivillig registrert for utleien fra og med det samme årets første momstermin (januar-februar).

Høringsfrist
Høringsfristen er satt til 6. januar 2014 og vi forventer at et lovforslag vil fremmes i løpet av våren 2014.

Forfatter

Frode
Heggdal Larsen

partner | advokat